Welke plannen heeft het kabinet voor de woningmarkt in 2023 en 2024

21 september 2022 - "Woningbezit duurder, lagere woonlasten voor huurders met een laag en middeninkomen" In de Prinsjesdagplannen staat weinig nieuw beleid voor de woningmarkt. Veel woningmarktplannen zijn eerder dit jaar al bekendgemaakt. Gezien de recente ontwikkelingen rondom de hoge (energie)inflatie staat deze Prinsjesdag bovendien ook vooral in het teken van koopkrachtreparatie.

Karin Kuiken: "En toen was het weer "Prinsjesdag" geweest... Weinig echt nieuws op het woningmarktbeleid wat al niet bekend was. Of toch wel? Waar in het begin van het jaar 'per ongeluk (?)' heel even op de website van de Belastingdienst al een percentage overdrachtsbelasting stond vermeld van 9%, is het van 10,1% uiteindelijk 10,4% geworden. Voor de aankoop van de eigen woning blijft het 2% (of vrijstelling), maar voor aankoop van grond en anders dan de eigen woning toch wel een forse verhoging van 2,4%. En dan hebben we het nog maar niet over de andere wijzigingen."

Woningeigenaren

Hoewel er dus weinig nieuw beleid voor woningeigenaren wordt aangekondigd, zitten er wel nog twee belangrijke beleidsaanpassingen in de pijplijn.

1. De uitfasering van de schenkingsvrijstelling eigen woning in 2023 en 2024. Vanaf volgend jaar kunnen ouders hun kind nog maar €27.231 belastingvrij schenken voor een woningaankoop, verbouwing en/of aflossing van de hypotheek. Volledige afbouw volgt in 2024. Nu geldt nog een maximum van ruim een ton (€106.671).

2. De hypotheekrenteaftrek voor woningbezitters (die belasting betalen in de hoogste belastingschijf) gaat in 2023 omlaag met 3%-punt. Dat is de laatste afgesproken stap in de verlaging van de belastingaftrek van rente en kosten van de eigen woning naar 37,05%. Dit jaar bedraagt de aftrek nog 40%.

Woningbeleggers

De belangrijkste beleidsaanpassingen in 2023 en 2024 voor woningbeleggers zijn onder te verdelen in twee categorieën. De eerste bestaat uit vier fiscale maatregelen die de belasting op verhuurde woningen verhoogd:

De overbruggingswetgeving naar de geplande hervorming van belastingbox 3. De belasting op inkomsten uit woningverhuur bedraagt nu 31%, en wordt vanaf 2023 jaarlijks

met 1%-punt verhoogd naar 34% in 2025. 

Afbouw van de korting op de WOZ-waarde -via de leegwaarderatio- voor verhuurde woningen. Dit verhoogt de vermogensbelasting van verhuurde woningen in box 3.

Verhoging van de overdrachtsbelasting voor verhuurders- en van tweede woningen van 8% in 2022 naar 10,4% in 2023.

Aanpak fiscale constructies en regelingen, die oneigenlijk gebruik van het belastingsysteem in de hand werken. Zo komt verhuurd vastgoed straks niet meer in aanmerking voor de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en doorschuifregeling (DSR).

De tweede categorie betreft de geplande huurregulering. Het kabinet is van plan om de aanvangshuren in het middenhuursegment te reguleren, door het bestaande puntensysteem voor sociale huur door te trekken (zie Programma Betaalbaar Wonen). Omdat de details van deze maatregel nog niet bekend zijn, is het nog niet mogelijk een goede inschatting te maken van het effect hiervan op het verwachte rendement van woningverhuurders.

Huurders

Het beter betaalbaar maken van wonen voor lage en middeninkomens is een belangrijk aandachtsgebied binnen deze kabinetsperiode. In mei 2022 presenteerde minister de Jonge het programma Betaalbaar Wonen. De hoge energiekosten van afgelopen periode waren bovendien reden om via een verhoging van de huurtoeslag koopkrachtssteun te bieden aan huishoudens met een lager inkomen.

Belangrijke maatregelen gericht op lage inkomenshuishoudens zijn:

• De structurele verhoging van de huurtoeslag. Vanaf volgend jaar neemt de huurtoeslag met €16,94 per maand toe (€203,28 per jaar). 

• Woningcorporaties geven sociale huurders in de laagste inkomensgroep een korting van gemiddeld €57,- per maand. Voor de jaarlijkse huurstijging voor zittende huurders laten corporaties de koppeling met de inflatie tussen 2023 en 2025 los en wordt de maximale huurstijging 0,5% lager dan de CAO-loonontwikkeling.

• Vanaf 2024 hebben ook lage inkomenshuishoudens in de vrije huursector recht op huurtoeslag.

De betaalbaarheid van wonen voor middeninkomenshuishoudens wil het kabinet verbeteren door de aanvangshuren in het middensegment te reguleren. Het plan is om dit te realiseren via het doortrekken van het puntensysteem voor sociale huurwoningen (zie ook uitleg bij ‘Woningbeleggers’). Op korte termijn profiteren de huurders van middenhuurwoningen dan van lagere woonlasten. Op lange termijn kan de huurregulering het huurwoningaanbod in het middensegment juist verlagen, als verhuurders besluiten hun woningen te verkopen als eigen woning, of als de nieuwbouwproductie lager uitvalt. De schaarste neemt zo uiteindelijk juist toe, waardoor de maatregel op lange termijn averechts uitpakt voor middeninkomens.